温州出台商品房销售六大措施，引导房开企业合理定价

8月24日，浙江省温州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强商品住宅销售管理的通知》（以下简称《通知》），自8月23日起施行，暂行一年。

《通知》涉及建立房价地价联动机制、严格控制房价涨幅、合理制定新建商品住房销售价格、统一公证摇号标准等六方面。

第三方研究机构亿翰智库研究总监于小雨认为，此番调控仍在于对二手房涨价的打击。于小雨表示，本次调控可以概括为：具体、灵活、跟进三个关键词。“具体”：不同于多个城市对于“捂盘、惜盘”的粗略表述，本次调控针对该违规行为提出了具体的实施措施与惩罚条例（如巡查监督，未及时开盘预售的半年内暂缓受理下一批次）；“灵活”：此番限房价主要从两个方面着手，一个是土拍政策（限房价、竞地价或限房价、限溢价、竞地价、竞配建），将限房价前置以稳土地市场预期、稳购房者预期；另一个便是备案价指导，首推的会充分考虑楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等，加推的会在此基础上再结合上一批次去化率，以及年、季、月等价格指数进行指导；“跟进”：在各项政策制度设定上不断向杭州、宁波看齐，如“定品质”、“公证摇号”，预计后续浙江省其他城市也会持续跟进。

对于市场影响，于小雨则表示，调控细则体现了政府平稳房价的决心，但随着6-7月温州新房房价增速趋缓（连续两月不足1%），故新政对于热点区域房价影响更大；而不同于新房市场的趋稳，温州市区二手房价连续4个月同比涨幅超7%，本次调控最大的亮点就莫过于对于二手房市场“抱团涨价”，落实交易参考价格等政策的加码。

坚持目标导向，建立房价地价联动机制

温州市提出，按照房地产市场重点监测城市的标准要求，加强房地产市场监测分析，科学研判市场动态，根据区域房价水平、市场供需、价格指数等情况，指导企业合理确定销售价格，保持房价平稳。

具体举措，通过“限房价、竞地价”、“限房价、限溢价、竞地价”等房价地价联动措施，合理确定土地起拍价，严格控制溢价率和楼面地价，引导市场主体理性拿地，防止地价过快上涨，保持土地市场平稳健康。

加强新出让地块居住建筑品质管理，建筑品质要求相关内容需纳入地块项目管理合同。严格执行《温州地区高层居住建筑结构设计细则（试行）》要求。工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求。

坚持会商指导，引导房开企业合理定价

自本通知施行之日起，市区已通过招拍挂取得土地使用权的新建商品住房项目，首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据楼面地价、合理成本、产品品质、区域均价等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市区商品住房销售价格会商指导小组申请价格指导。经会商指导确认的新建商品住房指导价格，作为该项目申请办理预（现）售批次的最高平均价格。

自本通知施行之日起，市区通过招拍挂取得土地使用权的“限房价”类型的新建商品住房项目，首次申请办理预售许可或现售备案的，其销售价格必须严格遵守以国有土地使用权出让合同中约定的该地块商品住房限价等要求,并经市区商品住房销售价格会商指导小组确认。

坚持刚性量化，严格控制房价涨幅

《通知》称，自本通知施行之日起，市区已办理过预（现）售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报销售价格：

（一）该项目前一批次预售的房源去化率已达到30%的，方可向市区商品住房销售价格会商指导小组申请后续批次住宅预售价格指导。续开批次申请预售时与前一批次开盘的间隔时间，根据市场情况严格把控。

（二）续开批次价格定价，以项目前一批次分面积段指导价格、去化情况、价格指数等为参考因素，原则上不得涨价。企业申请的续开批次定价，高于前一批次分面积段指导价格的，前一批次去化率已达到60%及以上的，在价格指数空间范围内可给予适当调整，必须按年、季、月等指数进行严格把关、综合监测。

坚持严查严督，预售稳定预期

《通知》显示，各房地产开发企业在开发项目达到预售许可条件后，应及时向行政主管部门申请办理商品房预售许可。

各地要加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督，如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的，应发出提示函，督促开发企业尽快申请办理预售，并同时抄报市住建局。

已申请价格会商并确认指导价格的项目，应在一个月内办理商品房预售许可，对未及时开盘预售的，属地主管部门要责成房地产开发企业限期公开销售，且半年内暂缓受理下一批次价格会商指导。

对限期内拒不整改的项目，必须达到现房销售条件后按已会商指导价申请办理现售手续。

坚持公开公正，统一公证摇号标准

温州市要求，对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例达到2：1及以上的楼盘，必须采取公证机构主持的公开摇号方式；对项目当期参加摇号的人数和开盘房源套数比例在2：1以下的楼盘，视情采取公证摇号等方式，具体由各地自行确定。采取公证方式销售商品住房的，必须严格落实《浙江省公证协会关于办理商品住房公开销售摇号公证业务的指导意见》等有关规定,从公证摇号到公证选房，全流程均由公证处实施，并邀请相关代表现场监督,房地产开发企业不得干涉。

加强市场监管，规范交易市场秩序

《通知》提出，实行新建商品住房“一房一价”“明码实价”销售制度，不得收取任何未予标明的费用，不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

建立二手住房交易参考价格发布机制，重点对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，落实交易参考价格在金融信贷等应用。加强二手房价格信息公开，提高二手住宅价格透明度，引导市场理性交易，加大执法检查力度,严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。

乐清市大荆镇房价？

5月25日，温州市长赵一德主持召开第36次市政府常务会议，审议并原则通过了《关于坚决遏制我市房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。在坚决贯彻执行国家和省房产新政的基础上，我市将进一步完善相关政策措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度。

根据《意见》，我市将对购房贷款管理，各种名目的炒房和投机性购房，境外机构和境外人员购房等采取严格措施，必要时采取临时性限购住房（一个家庭在本市只能限购新开楼盘住房一套）以及加强房地产税收管理等办法，坚决抑制不合理住房需求。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民，将暂停发放购买住房贷款。

《意见》明确提出，今后一个时期，我市将加大住房开发用地的供应力度，制订并公开年度供地计划，适时有序供地。保障性住房和自住性中小套型商品住房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。同时，继续完善廉租住房、经济适用房、经济租赁住房、限价商品住房等保障性住房和人才公寓、外来务工人员公寓、旧住宅区综合改造房等政策性住房有关管理办法，以满足不同层次群众的住房需求。

《意见》还就加强房地产开发企业购地和融资、商品房预售、房地产广告和经纪等监管，以及完善房地产市场信息披露制度作出了规定。要求商业银行要按照银监会“三办法一指引”的要求，加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。同时，加强商品住房预售监管，加大对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的曝光和处罚力度，问题严重的要依法取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员责任。

25日的会议还审议并原则通过了《温州市城市市政园林工程设施移交管理实施办法（试行）》、《关于加快温州市区在外过渡五年以上被拆迁人营业用房安置的意见》等文件，听取了关于调整拓展温州高新技术产业园区规划的汇报。

从市场角度分析房价上涨的原因

那得看您的需求了，像下干温暖小区这边一套商品房100平方米大概20-30万左右，要好一点的像紫荆小区那边一套大概得50-60万，如果想买一栋带地基的，在镇上已建好的3,4层的住过10多年的大概要100多万，如果你要在大荆买房，最好买在石门或者东里那带，环境相对好些，也方便些，我个人认为，住小区更适合年轻一代，希望你能找到满意的房子！

就区域市场而言，商品住宅价格的上涨，可能是受一个或多个因素的影响。那么这些推动房价上行的作用力，到底都有哪些呢?

1、宅地的成交楼板价

住宅用地成交的楼板价，与房价的关系，就是面粉价与面包价的关系。一般而言，土地的成本约占房价的六成（中国社科院发布的2017 年《房地产蓝皮书》显示，2017年土地价格与房价比值达到了0.68）。举个例子，如果某块宅地开发商拍下来的楼板单价为10000元/m²，那么后续建起来的商品房保本价格，需要维持在16666元/m²以上。

如果开发商拿地的成本上涨，那么地块所在板块以及周边的辐射区域，未来新房市场的价格也将看多。这点，我们可以从地王（特别是单价地王）对周边房价的带动作用可以明显看出。下面，以上海大宁地王举例来说。

2014年1月28日，方兴地产溢价率111.5%以101亿元的总价，摘得闸北区大宁路街道325 街坊地块，地块的成交楼板价为47609元/m²，这个项目建成后案名为大宁金茂府。拿地之时，周边的在售楼盘有明园森林都市等，售价约在3.5万元/m²左右拿地之后，2014年8 月的大宁板块的销售均价就高达4.8万元/m²待大宁金茂府入市发售，周边的房价就到了逾6万元/m²。

所以，稳房价、稳地价、稳预期也都是一体化考虑的。为了给土地市场降温，除了实行集中供地的机制，对于地块的溢价率，以及项目建成后发售价，也都有要求。此外，被纳入"三道红线"试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

在多重制约之下，房企拿地趋于理性，地价也在合理回归中。

2、供需关系

根据经济学原理，我们都知道，价值决定价格.价格受供求关系的影响。

很简单的道理，当房地产市场的房源供不应求的时候，房价肯定也会随之水涨船高。近些年随着城镇化水平的快步提升，加之城市旧日改工作的稳步推进，房地产市场的需求持续释放，楼市热度居高不下。另外，在投资投机等炒作力量的推波助澜之下，房价一路高涨，居民置业成本不断上升。

为稳房价，让房子回归居住的属性，限购、限售、租购同权、打击炒房潮、调整教育资源配置等努力，让房住不炒的基调不断深入人心。加之房地产税的改革试点的推进，市场对于房价的预期，也愈发看平看稳。也有不少人，对后市房价的走势更是持保守态度。

3、货币发行

货币的供应量，也是能影响房价的一个因素。宽松的货币环境下，M2（广义货币供应量）逐步增长，假若经济总量没有同步出现增长，市场可能会出现一定的通货膨胀。在这种环境里面，钱的购买力面临一定的缩水，那么价格上涨也是意料之中的事了。

为抵消疫情带来的负面影响，这两年不少国家都有施行相对宽松的货币政策，这种操作也是引发不少地区房价看涨的一大诱因。

据调研数据显示，截至今年6月，全球房价平均同比上涨7.3%，为2006年第四季度以来的最大涨幅。其中，土耳其房价涨幅位居榜首，上涨32%其次是加拿大，房价上涨22.1%。此外，美国房价涨幅位居第五，上涨13.2%，创下自2005年12月以来的最大涨幅。

4、龙头企业的品牌效应

大型房企的拿地布局和项目落地，对一些中小城市的房价，是有拉升作用的。

相对于县级、省级的区域型开发商，龙头房企一方面是不差钱的存在，拍地往往能接受较高的溢价率另一方面是由于开发的经验、强有力的资金链、已成影响力的口碑效应、相应的物业等配套服务加持，让购房者们也更容易接受这些大型企业的项目，即使是其价格高于同类的本地项目。

在这些大企业不断涌进，而且深耕布局之后，中小城市的房价也势必承受上涨的压力。

5、交付的标准

这个很好理解，就是新建商品房的交房，是按毛坯还是精装修交付给到购房者的。

现在，不少地方对于交房的标准有明确的要求，让开发商向买房人提供装修过的房屋。精修的建材用料，人工成本等等，这些也都会摊到房价中。在这种要求之下，区域市场的房价有所上扬，也是情理之中的事。

6、中介和交易费用等

房地产市场，也是需要打击垄断等破坏行业秩序的行为。假如居于寡头地位的中介们，对于房源的挂牌定价、佣金收取标准等拥有了更强的话语权，那么不排除不良中介为了自身利益的更大化，出现催涨房价的行为。这个现象，其实之前在中介的合并潮中，已上演过。

所以，对于上海等地房管部门推出的买家卖家"手拉手"免中介的二手房交易网签新服务，市场也是一片看好。一是能节省经纪人佣金的成本二是为中介市场引入新的竞正机制，推动行业服务水平提升的同时，还能让房屋成交价格的理性回归。

7、 城市发展规划和基础配套建设利好

对城市的产业布局，新增人口导入，以及招商引资等具有明显利好作用的发展规划，对当地的房价会有拉升效果。诸如自贸区、大湾区等概念的靴子落地，辐射区域的房价可以看到会出现一波上行的行情。

另外，轨道交通的建设和开通，城市乐园（迪斯尼等）的规划和建成，大型商业中心的落成和投入使用等等，对于新房和二手房的价格都将产生不可忽略的影响。

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