厦门仅仅是二线小城，为何房价却一度比广州还高？

在前次我们分析苏州楼市时，曾经提到过当初的“房价四小龙”：厦门、苏州、合肥和南京，当年领涨全国。

2018年，厦门楼市陷入持续低迷，地价暴跌30%以上。经过几年的调整，厦门如今终于走出泥潭，房价节节攀升，某些热点片区甚至有赶超上海的势头。

厦门楼市一直存在不少争议。根据2020年的数据显示，厦门新房均价为47165元/㎡，创十年来新高，位居全国第四名，仅次于北京、深圳、上海，超越广州、南京、杭州等多个强一线城市。

厦门显然不如广州南京，但房价却能居高不下，这背后究竟有什么原因？

厦门常住人口的平均收入大概6000元，而全市的商品房均价都在40000元左右，可以说除了十几年前有远见，买了房的人，目前厦门的年轻人已经完全失去了正常居住需求的支撑。说白了，厦门的年轻人买不起房，从外面涌入厦门的年轻人也因为房价太高，失去了在厦门购房的意愿。

人口因素对厦门房价的影响力和其他城市相比，是比较小的。但是厦门有一个相对特殊的地方，它对省内高质量人口的吸附力很强，通俗点说，福建的有钱人都会选择来厦门置业。

原因有两个，第一，厦门作为全国有名的旅游城市，非常宜居，环境优美；其二，闽南人乡土情结重。当然，这样的高质量人群数量有限，本身不应该成为影响城市房价的主要因素。但是在厦门，这又成了一个例外，因为厦门非常小，土地供应严重不足，所以这部分高质量人群的需求，在厦门的楼市中就能成为一个有力的人口因素。

厦门从2008年开始，资金面就一直十分宽裕，主要是因为厦门作为国务院特批的经济特区，也是东南沿海最知名的港口及风景旅游城市，以及各种国家综合配套改革试验区、物流枢纽、东南国际航运中心等规划加持，由政府背书，所以吸引了大量资金。

尤其是自贸区的成立，让资本大量囤积在附近的地产中，这也是自贸区落地后周围房价一轮猛涨的原因。而且，厦门对福建的资金吸附能力极强，高杠杆导致厦门房价居高不下，短期内也不会有什么变化。

都说厦门地方小，实际上厦门全部面积和深圳相当，但全市的GDP可能没有深圳的一个区高，在所有的副省级城市里排名都靠后，增速在福建省内也并不突出。房地产，就成为了厦门主要的拉动力。

也就是说，厦门要发展，政府需要财政收入，土地又稀缺，地价自然不低。前几年，厦门楼市低迷，加上黑天鹅事件的影响，旅游业大受打击，政府为了提振市场，拿出了岛内思明区最好的地。所以2020年，厦门全年土地收入爆发式增长，总成交额高达660.27亿元。可以说，厦门房价高涨的原因，和政府的调控也是分不开关系的。

由于厦门本身的产业和购买力都不强大，不限购的时候有70%的房子都是被外来人买走的，所以限购对厦门的影响非常大。目前，厦门政府已经对过热的楼市出手，划出了针对房地产贷款和个人住房贷款的红线。从某种意义上来说，这也是一种限购政策。

暂且不论这一次调控，上次厦门限购是2017年的3月，缴纳3年社保，到如今，很多厦门刚需已经有了名额。那么厦门这么一个喜欢利用杠杆的城市，只要市场有行情，热门片区一定是第一个响应。那么，厦门有哪些片区值得关注呢？

马銮湾新城

厦门分岛内岛外，岛外新城是目前重点关注的地方。2019年底，厦门地铁2号线开通，马銮湾新城跨入“地铁时代”。同时，地铁4号线和6号线提速，厦漳泉R1城际铁路建设，对，马銮湾新城来说都是巨大的交通利好，确保了马銮湾新城快速到达岛内核心商务区。

厦门和我们上一篇讲过的重庆不一样，因为土地少，所以格外看重学区房。马銮湾新城规划中有90多处教育设施，包括厦门一中、双十、外国语等学校都在马銮湾办学，教育配套具有优势。

而在规划上，马銮湾定位为厦门城市副中心，苏宁O2O数字零售商业综合体和北部智慧科技产业园都落户马銮湾新城，对马銮湾吸引高精尖人才有重要意义。

目前，马銮湾有多家房企在打造高端商住项目，对于改善和刚需人群来说都很不错。

集美新城

岛外又一个热门片区，也是厦门跨岛发展的第一座新城。首先，集美新城定位就很高，集信息服务、教育科研、生态旅游和商务营运为一体，同时整合了集美文教区、园博苑、软件园、机械工业区等，人文和产业气息都很浓厚。

交通来看，集美新城是岛外四区中拥有最多进岛通道的区域。有三桥两地铁，未来还有地铁6号线值得期待。

再次强调，厦门最看重学区房。集美新城有亭北学校，以及著名的厦门外国语学校集美校区，还有13所高等院校，是其他岛外新城难以比拟的优势。

集美的房价均价在3万到6万一平方，整体价值还是趋向稳定，抗风险性比较强。

翔安新城

为什么最后我选择了翔安而不是同安，因为同安的交通是劣势，长远来翔安新城的发展前景要更好一些。

而且翔安新城不像其他区一样，有炒概念的嫌疑，而是有是实实在在的重大市政建设规划存在的。翔安定位为厦门东部市级中心，有机场和东部体育会展新城的利好，规划落地方面优于其他新区。

翔安最重要的一点在于它是目前岛外新城中拥有市属学校最多的一个片区。教育方面，翔安的优势很大，而在厦门，教育优势基本上就是房价的试金石。

不过翔安新区也需要长时间才能兑现利好，所以做好长期投资的准备。

之所以不谈岛内，因为岛内大部分人都是冲着学区来的。学区房都是家长在自己可承受范围内“矮子里拔高子。如果是岛内，我建议实地多看二手房成交情况，挑选整体优质的板块和房价相对温柔的片区。

如果你是岛外想置换岛内，那么老湖里区依然是首选。如果你想在岛内投资，有这个资本其实不如去深圳上海，相对杠杆率更低，楼市更健康。

厦门房价下跌原因是什么？

会涨。乌鲁木齐，通称乌市，旧称迪化，是新疆维吾尔自治区首府，2022年乌鲁木齐的平均房价达到了8900元，呈上涨趋势，也带动了二手房价上涨，主要原因是经济的持续发展，乌鲁木齐工作的人逐渐增加。

8月3日报道，上个周末我又去厦门出差了，所以顺便对厦门楼市做了点了解，不聊不知道，一聊吓一跳，厦门地价相比2016年已经腰斩了!2016年的地王有的不敢开盘，有的只能挥泪亏本甩卖，厦门岛内那个寸土寸金，房价只涨不跌的神话也破灭了，相比2017年3月高峰期，岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米，岛外下跌6000-1万元/平米。

据中介们说，现在房价但凡不降到2016年10月份的价格，就别想成交，高位冲进去的投资客，因经历着煎熬，大套的都要亏上百万，小套的至少五十万，但因为限售又不能割肉。

厦门湖里区的一个中介告诉我，岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。厦门这边二手房挂牌价和实际成交的价差会比较大!议价空间较大，基本能成交的价格，客户都会参考2016年10月份的价位，高于2016年底的价格都很难成交。

比如湖里区枋湖，普宅，新景龙郡，2015年次新房，86平米，在2017年3月份高峰期卖到598万元，单价6.95万/平米，今年同户型成交在460万左右，5.35万/平米，单价下降了1.6万元/平米，降幅达到了23%。

老破旧更加不抗跌，枋湖新村，83平，楼梯房，2000年建成，高峰期成交到380万，现在降到290万。

2017年12月31日过后，厦门房产过后不能避税是房价下降的很大原因，另外首付款提高了，次新房2017年3月份一次性涨了一万五到两万的单价，调控后就慢慢降下来了，到现在全部跌回到原点。

但岛内的豪宅还是很坚挺，真正的有钱人不会受到调控影响抛售，毕竟好的房子是稀缺的。但岛外的豪宅却有所降价，因为岛外供给量较大，产品有竞争压力，不具有稀缺性。

集美区的一个投资者说，他平常接触到很多投资客，现在大套要亏一百万才能出手，小套要亏五十万才能卖掉。

但有的如学区房，地铁房，优质楼盘，降价20%，立马就可以成交，说明需求还是有的，无非是被限购了，或者是价格太高了，但现在成交多是400万左右，两房，小三房成交居多，还有一些高端豪宅，1000万以上，陆续都有成交，两级分化。

当然并不是厦门所有房子都在大跌，学区房，高端豪宅，价格浮动比较小，一旦有降价，很快会卖掉，厦门有钱人还是比较多，豪宅是追求生活质量，学区房又是硬需求。

2016年厦门一手房成交量309万平米，厦门二手房共成交了65170套，同比上涨38%，其中二手住宅成交51785套，成交面积500万平米。是近几年成交的最高峰。

相比2016年的成交量，目前厦门的成交量已经跌入了谷底。根据厦门房地产联合网数据中心的监测，2018上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套，月均成交约1077套。但从住宅的成交量来看，3、4、5、6月，是逐月增加的。

据中介说，成交量回升主要是改善型需求和首次置业的刚需，以及厦门周边的刚需客户，投资客基本上已经绝迹。

从安居客的二手房价格曲线图来看，厦门房价确实下降了，就拿均价来说，跟去年10月比，都下降了3000元/平米，所以岛外的个盘只会多不会少。

集美区的一个中介认为，厦门房价下跌，

第一，主要是之前泡沫太大了，政府严打，开完金砖会议后，利好消失，调控严格，市场挤水分，观望情绪浓厚，买涨不买跌，成交量下滑厉害。

第二，厦门限购后，户口没法操作，周边的各市的人都失去了购房资格。

厦门高房价已经对实体经济产生不利影响，人口出现近二十年来少有的净流出现象，当然目前从统计上还看不出来，因为2017年厦门总的常住人口还是增长了9万人，不过结构上岛内人口确实是减少了。

2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块，起拍价降至1.7万-1.8万/平米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。

这五块地，都是底价或低溢价成交，就这样拿地的除了金地都是国企和央企，而金地也只敢参股，这块地位于翔安南部新城，靠近隧道口，18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比，这已经是腰斩!

2016年地价3字头，2017年2字头，2018年1字头，一年下一个台阶，厦门只能默默流泪，黯然神伤，心里滴血，又不能放松调控，又想多卖点地赚收入，不然基建投资哪来那么多钱啊。

据厦门一个央企跟我说，厦门市有关部门跟开发商私下打招呼会放松限购，鼓励开发商拿地，要不符合条件的购房者直接签合同，网签的时候会直接给他们签，但没有正式发文，开发商也不买账，也不敢去拿地。

因为一般的民营房企没什么钱了，大的房企又要考虑到融资成本的问题，地价就算回到1字头了，也要看他们厦门当地分公司的项目卖的好不好，有没有钱去买地啊，现在厦门岛外的去化这么慢，2016年拿的那些烫手山芋地王还不知道怎么办呢，哪敢轻易去拿地，国企嘛跟政府都是一家人，总要给点面子去托市了。

房企也跟我们普通老百姓一样，疯狂的时候脑子进水，大家都去抢地，地价跌了反而不敢买了，也是买涨不买跌。

而一般地王出来后，开发商不会亏本卖，地价都这么高了，房价只会更高的言论就会占据舆论主导，也会成为售售们的口头禅。

但结果是房企自己开始打脸了。

融创的东南府，正是厦门2016年的地王，拿地价3.8万/平米，普通住宅售价也是3.7万/平米，亏本甩卖，叠墅卖六七万，但销售惨淡。

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